Da kaidan.ecomatica.it
Il mercato immobiliare non è unitario: è composto da molti segmenti (residenziale, industriale, commerciale, di lusso) che lo rendono molto articolato ed eterogeneo.
È un mercato dove la conoscenza degli operatori è imperfetta, come sempre avviene quando si scambiano beni unici e non standardizzati, e la cui dimensione varia di molto sulla base delle esigenze del compratore, basti pensare ad una famiglia alla ricerca di un preciso alloggio in un preciso quartiere di una data città.
Ancora, è un mercato dove i prezzi continuano ad essere in affanno nonostante il numero di compravendite sia risalito negli ultimi anni. Sul punto è poi difficile operare una generalizzazione in quanto la location influenza fortemente il valore delle transazioni.
Infine c’è un contesto demografico che non può essere ignorato, fatto di invecchiamento e di tasso di fecondità ai minimi storici, che da solo dovrebbe stimolare una semplice domanda: chi, di grazia, occuperà tutti gli immobili di un Paese destinato a perdere popolazione nel tempo?
Eppure, nonostante tutti questi (ed altri) fattori di criticità, l’investimento immobiliare è ancora nel cuore di molti italiani, che nel 73% dei casi sono proprietari di almeno una casa. Il dato, tra i più alti al mondo, cresce ancora se prendiamo in considerazione gli Over 60, dove si sfiora l’80%.
Un ultimo dato: l’elevatissima percentuale di italiani anziani proprietari di immobile fa il paio con una larga parte di essi che percepisce un reddito annuo basso. Ci sono oltre 1,3 milioni di nuclei Over 60 poveri in termini di reddito (inferiore ai 20mila euro annui) ma relativamente ricchi in termini di patrimonio immobiliare (valore di proprietà superiore ai 200mila euro).
La questione centrale è la seguente: c’è una larga coorte di persone priva di ricchezza prontamente monetizzabile, indispensabile per essere decumulata in età più avanzata. Se è vero che il reddito spesso non è sufficiente già oggi a coprire le esigenze di spesa corrente (risparmio negativo), e che in futuro la ritirata del Welfare implicherà la necessità di detenere un “buffer” (cuscinetto) di risorse finanziarie per far fronte a diversi bisogni, quanto rileva saper affrontare e risolvere la questione?
È la stessa teoria economica classica (life cycle theory, Modigliani e Brumberg) a suggerire che le persone dovrebbero avere un profilo di consumo costante risparmiando nella fase centrale di vita per decumulare poi negli anni di vecchiaia; al contrario, invece, l’evidenza empirica rileva un comportamento molto diverso da queste indicazioni.
Si tratta dunque di mettere le persone nella condizione di disporre del denaro necessario al momento opportuno, cosa che difficilmente può accadere in caso di elevata (o massima) concentrazione del patrimonio sulla componente immobiliare.
Il bravo consulente finanziario può (deve!) agire su due livelli: cura e, ancora prima, prevenzione.
La cura si attua per quelle persone che sono già in una situazione “patologica” di squilibrio tra parte finanziaria e parte immobiliare. In tal caso, la soluzione più immediata (vendita dell’immobile, monetizzazione e passaggio dalla logica di proprietario alla logica di locatario) non è sempre percorribile, per diversi motivi: difficoltà a trovare venditori disposti a pagare prezzi ritenuti adeguati, tempi di attesa, riluttanza ad abbandonare in tarda età la “casa di una vita”, e via discorrendo. È bene tuttavia conoscere la possibilità di rivolgersi ad appositi strumenti che consentano di monetizzare l’investimento, come la nuda proprietà ed il prestito vitalizio ipotecario, quest’ultimo entrato nell’ordinamento italiano pochi anni fa (2015) e sul quale dedicheremo uno specifico approfondimento a breve.
Tuttavia, prevenire è meglio che curare. Le criticità sopra evidenziate sono perfettamente evitabili attraverso un ragionato processo di pianificazione patrimoniale ed attraverso la consapevolezza che l’investimento immobiliare può giocare un importante ruolo in questo processo, che non deve però mai essere dominante se non addirittura esclusivo.
Come noto nessun investimento è privo di aleatorietà, e quello immobiliare non fa alcuna eccezione. Quanto vale comprendere questo concetto, apparentemente così semplice eppure così spesso dimenticato?
Quanto vale il consulente finanziario che riesce a trasmetterlo efficacemente ai tanti clienti che, nel recente passato, hanno accumulato ricchezza solo nel “mattone che non tradisce mai” salvo poi capire tardi che così non è?
A voi la (per nulla ardua) sentenza.